En estos más de 20 años en el sector he visto cómo la administración de propiedad horizontal pasó de ser un oficio informal a convertirse en una verdadera profesión. El Decreto 768 de 2025 es otro paso en esa dirección, y lo veo como una buena noticia: eleva el estándar hacia una gestión más transparente y ordenada.
Quiero aprovecharlo para explicar, sin tecnicismos, dos herramientas que hacen parte de administrar bien y que muchos administradores todavía no conocen a fondo.
Cinco puntos del Decreto 768 que más pesan hoy
El Decreto 768, vigente desde julio de 2025, no reemplaza la Ley 675: la complementa y le pide a la administración más método y más respaldo documental. De todo lo que trae, estos son los cinco puntos que más les están pesando a los administradores en el día a día:
Censo de mascotas
La copropiedad debe mantener un censo actualizado de los animales de compañía, disponible en portería para consulta de las autoridades. Para los caninos de manejo especial, el administrador debe verificar que tengan póliza de responsabilidad civil vigente y su registro ante la alcaldía.
Reglamento actualizado y a la mano
El reglamento de propiedad horizontal debe estar ajustado a las nuevas pautas y disponible, completo y vigente, para las autoridades. Lo ideal es llevar esos ajustes a la próxima asamblea ordinaria.
Cámaras y privacidad
Se permiten cámaras en zonas comunes, pero no enfocando áreas privadas, y se regula el uso del audio y de las grabaciones como prueba. Es una buena oportunidad para revisar que el sistema de seguridad esté bien planteado.
Actividades económicas en zonas comunes
El decreto regula las actividades económicas y comerciales dentro de la copropiedad. Una actividad de este tipo puede cambiar el perfil de riesgo del edificio y ameritar coberturas adicionales.
Gestión más rigurosa y autoridades más presentes
Se piden controles internos y rendición de cuentas más claros. Los inspectores de policía tienen hoy más competencia en los conflictos de convivencia, con un enfoque preventivo antes que sancionatorio.
Varios de estos puntos —las mascotas, las actividades económicas, la responsabilidad por las decisiones— se cruzan con el mundo de los seguros. Y ahí quiero detenerme, porque hay dos herramientas que acompañan muy bien esta nueva etapa.
Administrar es una responsabilidad, y eso es completamente normal
Toda actividad que maneja recursos de otros conlleva responsabilidad, y la administración de propiedad horizontal no es la excepción: quien administra toma decisiones que afectan el patrimonio de muchas familias. La ley colombiana lo reconoce desde hace años.
Lo importante no es preocuparse por esa responsabilidad, sino contar con herramientas para ejercerla con confianza y respaldo.
Aquí entran dos pólizas que, bien entendidas, son la marca de una administración seria.
La póliza de Directores y Administradores (D&O)
Esta cobertura protege a las personas que dirigen la copropiedad —el administrador y los miembros del consejo de administración— frente a reclamaciones relacionadas con sus decisiones de gestión, e incluye los gastos de defensa.
Su mayor valor es habilitador: cuando una copropiedad cuenta con D&O, los copropietarios calificados aceptan hacer parte del consejo con tranquilidad, porque saben que su labor voluntaria está respaldada. Bien estructurada, ampara a directivos pasados, actuales y futuros, a los empleados con funciones administrativas y a la copropiedad como persona jurídica.
Es, en la práctica, una herramienta de buen gobierno: atrae a las personas correctas y les da la seguridad para tomar buenas decisiones.La Responsabilidad Civil Profesional
Si a usted lo administra una empresa —una firma que presta el servicio de administración como negocio—, esta póliza es para ella. Cubre los errores u omisiones propios del ejercicio profesional del servicio.
Para las copropiedades es una excelente señal: contratar a una administradora que cuenta con RC Profesional es contratar a alguien que se toma en serio su oficio y respalda lo que hace. Para la empresa administradora, es lo que le permite prestar el servicio con la solidez de un profesional respaldado.
Un detalle que vale la pena aclarar
Es común pensar que la póliza de zonas comunes cubre todo esto. En realidad, cada póliza tiene su propósito:
Póliza de zonas comunes
Protege el edificio y las áreas comunes de la copropiedad.
D&O + RC Profesional
Protegen a las personas y al servicio que hacen posible la administración.
Un programa de seguros completo las contempla todas, cada una en su lugar.
Cómo saber si su copropiedad está bien acompañada
Tres preguntas sencillas para revisar en buena hora, idealmente antes de la próxima asamblea:
- ¿La copropiedad cuenta con una póliza D&O vigente que ampare al administrador y a los miembros del consejo?
- Si me administra una empresa, ¿esa empresa tiene Responsabilidad Civil Profesional?
- ¿La D&O incluye gastos de defensa y cobija a los directivos por hechos ocurridos durante su gestión?
Si alguna respuesta es “no estoy seguro”, es una gran oportunidad para sentarse a revisarlo con calma y dejar la administración blindada y ordenada.
En Luxury nos gusta acompañar a las copropiedades y a las empresas administradoras a entender y estructurar estas coberturas, para que administrar sea una labor tranquila y profesional.
Revisar las coberturas de mi copropiedad →En su experiencia, ¿qué es lo que más ayuda a que un consejo de administración tome buenas decisiones?
Los leemos en los comentarios.